С января 2017 года, очередные изменения в закон ФЗ-214 дали Покупателям новостроек еще один вариант для защиты своих вложений в долевое строительство – так называемые счета эскроу. Что это такое, и как это защитит дольщиков?
Федеральный закон о долевом строительстве ФЗ-214 обязывает каждого Застройщика чем-либо обеспечить исполнение своих обязательств перед дольщиком по Договору долевого участия в строительстве (ДДУ). То есть закон требует от строительной компании гарантию того, что дольщик не потеряет свои деньги, вложившись в строительство.
Такой гарантией (или обеспечением обязательств Застройщика) может служить одно из следующих условий:
- Поручительство банка (на практике не работает, не прижилось на рынке);
- Страхование гражданской ответственности Застройщика (на практике пока еще работает для договоров ДДУ заключенных с 2014 по 2017 годы);
- Отчисления в Компенсационный фонд долевого строительства (по договорам ДДУ, заключенным с 2017 по 2019 годы, подробнее – см. по ссылке);
- Расчеты с Застройщиком через счета эскроу (как альтернатива первым трем вариантам обеспечения).
Какой способ обеспечения обязательств по ДДУ выбрать, решает сам Застройщик. Дольщику остается только принять этот выбор, полагаясь на защиту закона. Точнее, с 01 июля 2018 (согласно последним установкам ФЗ-214) при заключении каждого нового ДДУ, Застройщик может выбрать одно из двух – либо перечислить взнос в компенсационный фонд, либо позволить дольщику произвести расчеты через счет эскроу. Но уже через год – с 01 июля 2019 – все расчеты дольщиков с Застройщиками по новым строительным проектам должны вестись через счета эскроу в обязательном порядке (п.5, ст.8, ФЗ-175 от 1 июля 2018).
Что же это такое – эскроу счета в разрезе ФЗ-214?
Эскроу-счет в долевом строительстве – это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома, и передаются Застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.
Применение эскроу счетов регламентируется законом в ст. 860.7 ГК РФ.
Буквально, расчеты с Застройщиком через эскроу-счет выглядят так. При покупке квартиры в новостройке, и заключении Договора долевого участия (ДДУ), дольщик после регистрации договора должен его оплатить. Но деньги он передает не Застройщику, а вносит в банк, на специальный счет эскроу. Деньги на этом счете блокируются, т.е. доступа к ним не имеют ни дольщик, ни Застройщик, в течение всего срока строительства.
После сдачи дома в эксплуатацию, и передачи квартир дольщикам, Застройщик получает доступ к деньгам на счете эскроу. Если же Застройщик не выполнил своих обязательств перед дольщиком (обанкротился, заморозил строительство), то банк с этого счета возвращает деньги дольщику.
Таким образом, эскроу счет выполняет обеспечительную функцию по обязательствам Застройщика, и по своей сути мало чем отличается от расчета через аккредитив.
Чем счет эскроу отличается от аккредитива в сделках с недвижимостью?
Основное отличие эскроу счета от аккредитива при покупке квартиры в том, что:
- аккредитив может быть закрыт Покупателем квартиры (плательщиком), даже без уведомления Продавца (получателя денег), а эскроу-счет не допускает произвольного закрытия (только в случаях, прямо предусмотренных законом, например, при расторжении ДДУ);
- аккредитив строго зарегулирован законом, а эскроу-счет допускает больше свободы в условиях договора между сторонами сделки;
- сумма на счете эскроу для оплаты квартиры по ДДУ страхуется агентством по страхованию вкладов (АСВ) на сумму до 10 млн. руб.
Ну и в целом, эскроу-счет лучше «заточен» под проведение расчетов по Договорам долевого участия, чем аккредитив, хотя по своей сути они очень близки.
